1) Quando é necessário regularizar?
É obrigatória a regularização da obra no INSS quando ocorrer qualquer uma das situações abaixo:
- Houver mão de obra, mesmo que seja apenas um pedreiro ou ajudante;
- A área construída for superior a 70 m²;
- A construção for utilizada para obtenção de habite-se ou para averbação no cartório.
2) Documentos necessários
Para iniciar a regularização, reúna os seguintes documentos:
- Alvará de construção ou documento de autorização da obra;
- Projeto aprovado pela prefeitura;
- Habite-se (se já emitido);
- ART/RRT do engenheiro ou arquiteto responsável;
- Documentos pessoais do proprietário (CPF e RG) ou do CNPJ da empresa;
- Comprovantes de pagamento de mão de obra (recibos, folhas de pagamento);
- Notas fiscais de materiais e serviços utilizados na obra;
- Matrícula do imóvel atualizada.
3) Como fazer o cadastro e a declaração
A regularização é feita via CNO (Cadastro Nacional de Obras) e DISO (Declaração e Informação sobre Obra), ambos pelo portal e-CAC da Receita Federal.
3.1 Cadastrar a obra no CNO
- Acesse o portal e-CAC da Receita Federal;
- Informe os dados do proprietário e da obra;
- Gere o número do CNO (substitui o antigo CEI).
3.2 Preencher o DISO
Também pelo e-CAC, informe:
- Área total e padrão da construção;
- Uso (residencial, comercial, etc.);
- Dados técnicos solicitados pelo sistema.
4) Apuração das contribuições previdenciárias
Após o preenchimento do DISO, o sistema calcula o valor devido com base em:
- Custo estimado da obra (conforme padrão e área informados);
- Mão de obra declarada;
- Percentuais fixos definidos pela Receita Federal.
5) Emissão da GPS e Certidão de Regularização de Obra (CRO)
- Concluída a apuração, é gerada a GPS (Guia da Previdência Social);
- Após o pagamento, é possível emitir a CRO (Certidão de Regularização de Obra);
- Com a CRO, o proprietário pode:
- Averbar a construção no cartório de registro de imóveis;
- Solicitar o habite-se (caso não tenha);
- Comprovar a regularidade da obra perante órgãos públicos.
6) Observações importantes
- Obras sem registro no CNO podem gerar multa e cobrança retroativa de contribuições;
- Obras antigas também podem ser regularizadas com declarações técnicas e documentos que comprovem a execução;
- O INSS de obras é um dos tributos mais caros: com planejamento desde o início, é possível reduzir em até 90% o valor devido e evitar multas.
Conclusão
Regularizar a obra no INSS é essencial para garantir a emissão de habite-se, averbação e evitar cobranças futuras. Se você tem dúvidas ou precisa de ajuda para cadastrar a obra no CNO, preencher o DISO, apurar as contribuições e emitir a CRO, nossa equipe pode acompanhar todo o processo para você.